Neues vom LUDL-Gelände - ein weiterer Schritt vorwärts

LUDL-Gelände - ein weiterer Schritt vorwärts

Nach der Durchführung von zwei Bürgerwerkstätten vom 20.10.2018 und 29.04.2019 und mehreren Arbeitssitzungen des Gemeinderates zu städtebaulichen Themen, wurde der daraufhin grundsätzlich überarbeitete Bebauungsplanentwurf in den Gemeinderatssitzungen vom 19.09. und 26.09.2019 erneut der Öffentlichkeit vorgestellt und vom Gemeinderat in der Sitzung vom 26.09.2019 abschließend gebilligt.

 

Der Bebauungsplanentwurf enthält folgende Aussagen:

 

Städtebauliches Konzept

Im Zuge der Weiterbearbeitung des Planentwurfs wird im städtebaulichen Konzept im Bereich des Einzeldenkmals „Ludl-Kapelle“ eine deutliche Aufweitung der das Denkmal umgebenden Grün- und Freiflächen sowie eine Reduzierung der geplanten Gebäudehöhen der Neubebauung im Umfeld des Denkmals vorgenommen. Die neuen Grün- und Freiflächen werden durch Fuß- und Radwege erschlossen, die an das umgebende Verkehrsnetz anbinden.

 

Art der Nutzung

Die Nutzungsmischung im Sinne des § 6a BauNVO wird in den festgesetzten urbanen Gebieten und im Zusammenhang des Planungsgebiets berücksichtigt. Jedoch wird Wohnnutzung in den an die Münchner Straße angrenzenden Baugebieten aufgrund der zu starken Lärmbelastung nicht zugelassen.

 

In den Baugebieten MU 2.2 und 2.3 soll geförderter Wohnungsbau im Umfang von ca. 8.000 qm Geschossfläche realisiert werden. Im Erdgeschoss werden Anteile an gewerblichen Nutzungen festgesetzt, um dadurch die gewünschte Nutzungsmischung zu erreichen.

 

Im Baugebiet MU 1 soll eine Kindertagesstätte mit zugehörigen Frei- und Spielflächen im 1. Obergeschoss hergestellt werden. Ab dem 2. Obergeschoss ist Wohnnutzung vorgesehen.

Ebenso im Sinne der gewünschten Nutzungsmischung sind im Baugebiet MU 3, das vornehmlich der Wohnnutzung dient, in den Erdgeschossen Einzelhandelsbetriebe und Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke zulässig.

Der Bebauungsplan schafft die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die gemischte Nutzungsstruktur, die verbindliche Umsetzung wird in einem begleitenden städtebaulichen Vertrag gesichert.

 

Der großflächige Lebensmittelmarkt wird im Rahmen der Festsetzung eines Sondergebiets mit einer maximalen Verkaufsfläche von 1.700 qm zugelassen. Die Raumverträglichkeit der Großflächigkeit des Lebensmittelmarktes ist gutachterlich nachgewiesen. Es handelt sich um eine Verlagerung und Erweiterung eines bereits bestehenden großflächigen Einzelhandelsmarktes an der Allacher Straße. Dieser Standort wird im Zuge der Planentwicklung aufgegeben. Der diesbezügliche Bebauungsplan Nr. 93 „Allacher Straße/westlich Münchhausen Straße - Sondergebiet Einzelhandel“ wird gleichzeitig geändert in ein eingeschränktes Gewerbegebiet.

 

 

Maß der Nutzung, Versiegelung

Bei der Weiterentwicklung des städtebaulichen Konzeptes wurde der Versiegelungsgrad bis auf 2 Baugebiete auf eine GRZ 0,8 (inkl. der Anlagen gemäß § 19 (4) BauNVO) beschränkt. Die höhere Versiegelung im MU 1 rührt von den gewünschten befestigten Frei- und Erschließungsflächen her (z.B. Quartiersplatz), im MU 2.3 von der notwendigen Erschließungsfläche für die TG-Zufahrt.

Oberirdische Kunden-Parkplätze sowie Anlieferzonen im SO und MU 1 werden - soweit funktional möglich - im Erdgeschoss unter die geplante Bebauung geschoben und damit Versiegelung eingespart.

 

Höhenentwicklung und Abstandsflächen

Die zulässige Höhenentwicklung folgt dem städtebaulichen Leitbild einer Abstaffelung von der Münchner Straße zur Würmaue. An der Münchner Straße wird die Errichtung einer städtebaulichen Dominante gewünscht.

Im Zuge der Weiterbearbeitung des Planentwurfs berücksichtigt die zulässige Höhenentwicklung die Abstandsflächen H/2 zu den äußeren Grundstücksgrenzen des Geltungsbereichs. Ausgenommen sind die Baugebiete MU 4 und MU 5, die zur Nachbargrenze im Nordwesten die Abstandsfläche 1H im Hinblick auf die im dortigen Mischgebiet zulässigen Wohnnutzung einhalten.

 

Verkehrskonzept

Die durch die Parkierungsanlagen ausgelösten Verkehrsmengen sind gemäß Verkehrsgutachten und festgesetztem Erschließungskonzept verträglich zu bewältigen. Die direkte Anbindung an die Münchner Straße wurde gutachterlich geprüft. Die Zufahrt erfolgt nun über die Gartenstraße neu und die Nibelungenstraße neu. Ein wesentliches Element des Erschließungskonzeptes ist die Festsetzung eines verkehrsberuhigten Bereiches und eines Fußgängerbereiches (Quartiersplatz) zwischen der Gartenstraße verlängert und der Nibelungenstraße neu. Dadurch wird Schleich- und Durchgangsverkehr vermieden zu Gunsten des Umweltverbundes.

Neben beidseitigen Gehwegen und Radstreifen auf den Fahrbahnen der Erschließungsstraßen werden gesonderte Fuß- und Radwege zur Erschließung des Areals festgesetzt. Diese knüpfen an bereits vorhandene Wege an.

Durch Festsetzung von Maßnahmen zur Verbesserung der Mobilität und Minderung des Kfz-Verkehrs wird ein Beitrag zu einer nachhaltigen Verkehrsentwicklung geleistet.

 

Freiraum, Grünordnung

Wesentliche Elemente des freiräumlichen Konzeptes – integriert in das städtebauliche Konzept – sind:

-           der Grünanger an der Münchner Straße,

-           der Grünzug vom Grünanger auf Höhe der denkmalgeschützten Kapelle in Richtung Würmaue,

-           die Querverbindungen in Form von Grün- und Fußwegverbindungen,

-           der begrünte Quartiersplatz.

Zur Sicherstellung einer geordneten Freiflächenversorgung und Begrünung trifft der Bebauungsplan mit Grünordnung Festsetzung zum Baumerhalt, Baumneupflanzung, Pflanzdichte und –qualität. Das Grünflächenangebot wird erweitert durch die Festsetzung von extensiver Dachbegrünung und Dachgärten mit intensiver Begrünung. Neben der Erholungsfunktion wird dadurch ein Beitrag zur Regenwasserrückhaltung und Verbesserung des Kleinklimas geleistet.

 

 

 

Umweltbelange

Der Umweltbericht als Bestandteil der Begründung des Bebauungsplans wurde im Entwurf erarbeitet.

-           Die Eingriffsregelung wird im Rahmen des Umweltberichts behandelt. Erforderliche Ausgleichsflächen werden im Bereich des Flurstücks 372 an der Würm festgesetzt.

-           Dem Artenschutz wird im Hinblick auf den Fledermausbefund im Zuge der saP durch den Erhalt des Baumbestandes mit Baumhöhlen Rechnung getragen.

-           Die Auswirkungen der geplanten Bebauung auf Grundwasserstrom und Niederschlagswasser-versickerung wurden gutachterlich untersucht. Die Machbarkeit der geplanten Neubebauung wird nachgewiesen. Maßnahmen zur Versickerung des Niederschlagswassers auf den Baugrundstücken werden festgesetzt. Negative Einwirkungen auf Nachbargrundstücke treten nicht auf.

 

 

 

Der Gemeinderat hat nun die Verwaltung beauftragt, für den Bebauungsplan die öffentliche Auslegung nach § 3 Abs. 2 BauGB durchzuführen; hier besteht für die Öffentlichkeit nochmals die Gelegenheit, eine Stellungnahme abzugeben.

Dieser Verfahrensschritt ist für November dieses Jahres vorgesehen.

Es besteht weiterhin die Möglichkeit für die Bürger, sich über die Homepage oder direkt im Bauamt der Gemeinde zum Projekt „LUDL-Gelände“ zu informieren.

 

 

Foto: KA